Di Spanyol, ada perkembangan bisnis persewaan secara bertahap. Ini difasilitasi tidak hanya oleh kesempatan untuk mendapatkan izin tinggal untuk pembelian real estat dari 500 ribu euro, tetapi juga untuk mendapat untung besar dari menyewakan perumahan kepada turis, dan bahkan orang Spanyol sendiri. Jika Anda tertarik dengan cara menyewakan apartemen di Spanyol, pertama-tama, Anda harus membiasakan diri dengan aspek hukum dan kekhasan jenis bisnis ini.
Seberapa menguntungkan bisnis persewaan di Spanyol?
Real estat yang terletak di area resor, yang dibeli terutama untuk tujuan menyewakannya kepada wisatawan, lebih sering diminati di musim panas (selama musim liburan, sekitar 90% dari real estat turis ditempati), di sisa tahun rumah dan apartemen di dekat garis pantai biasanya kosong ... Namun demikian, penyewaan akomodasi wisata di kawasan resor memberi pemilik rata-rata sekitar 5% profitabilitas per tahun, sehingga bisnis sewa jangka pendek yang diselenggarakan di area tepi laut bisa sangat menguntungkan.
Menyewakan real estat dalam jangka panjang juga sama menguntungkannya. Di kota-kota besar, permintaan akan properti sewaan terus meningkat.
Pada tahun 2021, 27% anak muda berusia 22-29 tahun lebih memilih untuk menyewa rumah daripada menabung untuk membelinya.
Selain itu, Spanyol menjadi negara yang semakin populer di kalangan siswa yang datang ke sini untuk program pertukaran. Secara khusus, gelombang besar mahasiswa asing diamati di kota Valencia.
Apa saja jenis-jenis sewa?
Sewa di Spanyol, serta di negara-negara lain di dunia, terdiri dari dua jenis: jangka panjang dan jangka pendek. Saat menyewa properti untuk sewa jangka panjang, pemilik membuat kontrak dengan penyewa, yang biasanya berlangsung selama 1 tahun.
Pada saat yang sama, hukum Spanyol melindungi penyewa sedemikian rupa sehingga jika ia ingin memperbaruinya setelah berakhirnya kontrak, jika tidak ada alasan kuat untuk mengakhiri kontrak, pemilik akan berkewajiban untuk memperbarui sewa sampai periode total. adalah lima tahun.
Jika penyewa tidak ingin memperbarui sewa dan bermaksud meninggalkan apartemen, ia harus memberi tahu pemilik properti tentang hal ini selambat-lambatnya 30 hari sebelum akhir kontrak.
Harga sewa jangka panjang lebih rendah daripada jangka pendek, tetapi manfaat dari sewa semacam itu adalah pemilik properti diberikan pendapatan stabil yang berkelanjutan, bukan jangka pendek.
Sewa jangka pendek melibatkan menyewakan perumahan untuk jangka waktu dari beberapa hari hingga beberapa bulan, tergantung pada kebutuhan penyewa.
Jangka waktu sewa yang pendek lebih cocok untuk wisatawan, pelajar dan pebisnis dalam perjalanan bisnis. Selain itu, sewa jangka pendek akan sedikit lebih mahal daripada sewa jangka panjang. Namun, tuan tanah terpaksa mencurahkan lebih banyak waktu dan perhatian pada properti, karena pergantian penyewa secara teratur membutuhkan kontak terus-menerus dengan orang baru.
Negosiasi, masuk dan keluar penyewa, organisasi pembersihan rumah setelah setiap penyewa - semua ini membutuhkan partisipasi berkelanjutan dari pemilik apartemen dalam prosesnya.
Faktor yang mempengaruhi harga sewa
Faktor-faktor berikut mempengaruhi pembentukan harga sewa di Spanyol:
- lokasi;
- jenis perumahan;
- sewa.
Wilayah
Lokasi properti adalah faktor utama yang mempengaruhi harga sewa. Catalonia, serta Costa Blanca dan Costa Brava, dianggap sebagai daerah paling mahal di negara ini.
Sewa mahal juga tersedia di semua kota besar yang jauh dari garis laut. Jadi, harga sewa di resor dan kota-kota besar Spanyol dapat berkisar dari 1.200 hingga 5.000 euro per bulan, tergantung pada jumlah kamar tidur, meter persegi, dan renovasi. Pada saat yang sama, di kota-kota kecil, sewa bulanan akan menelan biaya 300 hingga 600 euro.
Jenis properti
Penting juga jenis real estat apa yang disewa - komersial atau perumahan, pondok atau vila, apartemen atau kamar. Misalnya, di Torrevieja, Anda dapat menyewa apartemen tiga kamar dengan luas 75 sq. meter untuk 40 euro per hari, dan rumah di area yang sama - seharga 50 euro.
Tarif sewa bulanan
Tarif sewa ditentukan secara pribadi oleh pemilik. Itu dibentuk dengan mempertimbangkan lokasi, renovasi yang dilakukan, jumlah kamar tidur, luas total, ketersediaan fasilitas tambahan, dll.
Pendaftaran lisensi untuk menyewakan real estat
Agar memenuhi syarat untuk menyewakan perumahan untuk sewa jangka pendek, di beberapa wilayah negara Anda perlu mendapatkan lisensi turis. Wilayah ini termasuk Catalonia, Madrid, Andalusia, Kepulauan Balearic, Kepulauan Canary.
Harus diingat bahwa hukum Spanyol tidak mengatur konsep seperti "akomodasi wisata". Oleh karena itu, masalah ini diatur secara berbeda di setiap daerah. Namun demikian, prosedur untuk mendapatkan lisensi sama di mana-mana.
Pemilik properti harus menghubungi balai kota / pemerintah daerah dan memberikan bukti kelayakan propertinya untuk disewa. Sebuah "Deklarasi Tanggung Jawab" akan diperlukan dari dokumen. Ini adalah makalah yang mengkonfirmasi kepatuhan kondisi perumahan dengan semua persyaratan wajib.
Benda tersebut kemudian dimasukkan ke dalam register, dan pemiliknya diberikan Sertifikat Pendaftaran dengan nomor identifikasi.
Biaya untuk mendapatkan lisensi semacam itu berbeda di semua wilayah. Rata-rata, harganya berkisar antara 170 hingga 500 euro.
Lisensi dikeluarkan untuk real estat, bukan untuk seseorang, jadi harus diingat bahwa ketika suatu objek dijual, ia beralih ke pemilik baru (jika pada saat itu masa berlakunya belum berakhir).
Poin penting lainnya: pemilik harus menyertakan nomor pendaftaran dan kategori real estat yang dikeluarkan dalam setiap pengumuman sewa, termasuk di Internet.
Kesimpulan dari perjanjian sewa
Aturan sewa diatur oleh hukum Spanyol (UU Penyewaan Perkotaan No. 29/1994 tanggal 24 November 1994). Sesuai dengan dokumen ini, pemilik apartemen dan penyewa didorong untuk membuat perjanjian sewa tertulis.
Bentuk pembuatan kontrak bisa sewenang-wenang, namun, ketentuan berikut harus tercermin di dalamnya:
- data identifikasi pribadi lessor dan tenant;
- ketentuan pembayaran (jumlah tarif sewa bulanan; apakah pemilik memiliki hak untuk menaikkan tarif sewa; siapa di antara para pihak yang membayar utilitas dan layanan tambahan lainnya, misalnya, membersihkan wilayah, membersihkan kolam, dll.);
- daftar inventaris, furnitur, peralatan rumah tangga, serta deskripsi kondisinya pada saat pengiriman.
Transaksi dapat diformalkan oleh notaris, dan informasinya dimasukkan ke dalam Daftar Properti (Registro de Propiedad). Berkenaan dengan menyewakan kembali, jenis perumahan sewa ini hanya diizinkan sebagian, dan keputusan ini harus didiskusikan sebelumnya dengan pemilik.
Tarif sewa harus ditetapkan dengan kesepakatan para pihak. Secara hukum, pemilik memiliki hak untuk menaikkan tarif sewa selama periode kontrak sesuai dengan indeks inflasi (jika kemungkinan ini ditentukan dalam kontrak).
Yang tidak boleh dilakukan oleh pemilik adalah meminta lebih dari satu bulan sebelumnya (kecuali dinyatakan lain dalam sewa).
Pada saat pelunasan uang sewa (biasanya terjadi pada minggu pertama setiap bulan), pemilik apartemen harus menerbitkan tanda terima pembayaran kepada penyewa atau rekening koran jika pembayaran dilakukan melalui transfer bank.
Jika penyewa tidak membayar sewa, pemilik berhak untuk menghubungi polisi.Jika setelah ini hutang tidak dibayar, pemilik memiliki hak untuk mengangkat masalah pengusiran penyewa yang tidak bermoral.
Seperti di kebanyakan negara, ketika menyelesaikan sewa, calon penyewa harus membayar deposit sebesar tarif bulanan. Jika pada saat check-out perabotan dan peralatan rumah tangga tetap dalam kondisi yang sama seperti pada saat check-in, maka uang jaminan dikembalikan sepenuhnya kepada penyewa.
Ketika pemilik menolak untuk mengembalikan uang jaminan, penyewa berhak untuk menghubungi polisi, dan kemudian, selain uang jaminan, pemilik juga harus membayar bunga yang terkumpul selama periode penundaan.
Jika, pada akhir kontrak, ditemukan kerusakan di apartemen, maka biaya kerusakan akan dipotong dari deposit.
Jika seorang pemilik properti ingin menjual propertinya, maka secara hukum ia harus terlebih dahulu menawarkannya kepada penyewa.
Pengeluaran dan perpajakan atas pendapatan sewa
Pemilik rumah diharuskan melaporkan pendapatan sewa mereka setiap tahun pada pengembalian pajak mereka. Sewa dikenakan pajak berikut:
- pajak atas penghasilan dari menyewa real estat - tarif 24% (tidak disediakan untuk bukan penduduk yang mengunjungi Spanyol dengan visa jangka pendek);
- pajak individu atas real estat (IBI) - hingga 2% dari nilai kadaster real estat.
Rata-rata, ternyata pembayaran pajak setiap tahun membutuhkan 100 hingga 500 euro untuk menyewa apartemen dan dari 300 hingga 2000 euro untuk menyewa vila.
Selain pajak, pembayaran untuk utilitas (gas, air, listrik, telepon, internet, dll.) ditambahkan ke biaya real estat. Pertanyaan tentang siapa yang membayar layanan ini harus disepakati sebelumnya antara pemilik dan penyewa, dan juga tercermin dalam kontrak. Tuan tanah bertanggung jawab untuk mendekorasi ulang dan perbaikan modal rumah, sementara penyewa bertanggung jawab atas perbaikan saat ini.
Perusahaan persewaan
Pemilik real estat dapat menyewakan propertinya sendiri, atau menghubungi perusahaan manajemen khusus, yang akan mengambil alih banyak masalah organisasi dengan biaya tertentu.
Dalam kebanyakan kasus, perusahaan manajemen menyediakan jenis layanan berikut:
- mencari penyewa;
- membuat perjanjian sewa;
- pemeliharaan dokumentasi selama periode pengiriman perumahan;
- penyusunan dan penyampaian SPT;
- penyuluhan;
- renovasi real estat;
- pemeliharaan wilayah (pembersihan, pembersihan kolam, perawatan halaman, dll.);
- asuransi kasus-kasus non-pembayaran pembayaran sewa.
Komisi perusahaan pengelola sekitar 7-15% dari biaya sewa.
Selain perusahaan pengelola, pemilik juga dapat menghubungi agen real estate. Namun, dalam hal ini, ia hanya dapat diberikan layanan untuk kamar tertentu yang disewa, sedangkan menggunakan jasa perusahaan manajemen lebih menguntungkan jika Anda perlu mengurus seluruh bangunan dengan jumlah kamar yang banyak.
Akhirnya
Akuisisi real estat di Spanyol dari 500 ribu euro memberi orang asing kesempatan untuk mendapatkan izin tinggal, tetapi kartu penduduk jauh dari satu-satunya manfaat dari investasi semacam itu.
Bisnis sewa di Spanyol memperkuat posisinya dan menjadi lebih menguntungkan setiap tahun. Negara ini setiap tahun dikunjungi oleh jutaan turis dari seluruh dunia yang, alih-alih hostel dan hotel, semakin memilih sewa apartemen harian. Namun, sewa jangka panjang tidak kalah menguntungkan.
Jika Anda ingin menyewakan apartemen atau rumah di Spanyol, Anda harus mempelajari dengan cermat aspek hukum masalah persewaan baik di kerajaan secara keseluruhan maupun di wilayahnya masing-masing, karena masing-masing memiliki nuansa tersendiri. Misalnya, di beberapa daerah, izin khusus harus diperoleh sebelum menyewakan properti untuk sewa jangka pendek. Selain itu, Anda harus membiasakan diri secara rinci dengan tarif pajak yang dikenakan atas pendapatan sewa di Spanyol, serta biaya terkait lainnya.
