Keunikan pasar real estat Spanyol adalah adanya segmen khusus yang dikendalikan oleh lembaga keuangan lokal. Ini adalah objek real estat yang disita dan digadaikan yang disita dari yang tidak membayar sebagai pembayaran utang. Pembelian perumahan semacam itu dianggap sebagai investasi uang yang paling menguntungkan. Cara membeli properti dari bank di Spanyol, kami akan pertimbangkan di bawah ini.
Apa itu properti hipotek Spanyol?
Seperti disebutkan di atas, real estate dari bank adalah jaminan, disita dari debitur pinjaman untuk menutupi kewajiban utang. Dari mana segmen seperti itu berasal di pasar? Faktanya adalah bahwa pada masa sebelum krisis, sektor konstruksi di negara ini berkembang dengan pesat. Perumahan Spanyol diminati, sejumlah besar transaksi pembelian dan penjualan diselesaikan setiap hari, dan banyak pinjaman hipotek diterbitkan.
Gelombang krisis yang meliputi Uni Eropa menyebabkan runtuhnya pasar keuangan, peningkatan jumlah warga yang menganggur, yang berarti peningkatan jumlah mangkir pinjaman. Sebagai kompensasi atas kerugian yang terjadi, bank mulai menyita agunan dari peminjam dan menjualnya dengan harga yang lebih murah. Karena debiturnya banyak, jumlah barang yang disita berkontribusi pada penciptaan seluruh segmen pasar.
Saat ini, tidak hanya apartemen di pasar sekunder yang disiapkan untuk dijual, tetapi juga apartemen baru, karena banyak pinjaman dikeluarkan untuk kompleks perumahan yang sedang dibangun.
Sebagian besar bank Spanyol sudah memiliki departemen real estat mereka sendiri di meja kepegawaian, yang berhubungan dengan penjualan properti yang disita.
Artikel "Beli real estat di Spanyol" akan membantu Anda mempelajari secara rinci prosedur pembelian perumahan di negara ini dan tidak hanya dari bank.
Keuntungan dan kerugian dari real estat yang digadaikan di Spanyol
Sebelum membeli real estat yang digadaikan, Anda harus mempertimbangkan semua pro dan kontra dari transaksi semacam itu. Mari kita perhatikan keuntungan dari pembelian semacam itu:
- Mengurangi biaya objek. Real estat semacam itu dijual dengan diskon 30-40% dari harga aslinya. Terkadang diskonnya mencapai 80%.
- Pembiayaan oleh sebagian besar bank untuk akuisisi real estat yang digadaikan, yaitu pendaftaran pinjaman hipotek kepada pembeli. Karena ini, lembaga keuangan tidak hanya menjual apartemen yang ditangkap, tetapi juga memberikan pengembalian dana penuh jika tidak membayar, karena biaya perumahan tersebut akan meningkat secara signifikan dalam beberapa tahun.
- Kemungkinan Tawar-menawar. Terlepas dari kenyataan bahwa penjual adalah organisasi kredit, tidak ada yang membatalkan tawar-menawar untuk pengurangan biaya. Menjadi mungkin untuk membeli perumahan dengan biaya rendah, bahkan dengan mempertimbangkan kebutuhan untuk perbaikan. Sebagai aturan, harga awal yang dipublikasikan sedikit lebih tinggi daripada harga di mana bank siap untuk menjual properti.
Penting untuk menyadari kerugian dari akuisisi semacam itu. Penilaian atas kerugian yang ada akan memungkinkan Anda untuk memutuskan apakah layak terlibat dengan real estat perbankan sama sekali. Aspek negatif dari transaksi tersebut antara lain sebagai berikut:
- Hampir semua real estat bank membutuhkan renovasi, paling sering penyelesaian modal. Ini adalah salah satu alasan untuk menurunkan biaya perumahan.
- Seringkali, 100% pembiayaan pembelian dari bank berarti peningkatan suku bunga pinjaman.
- Menjual real estat dengan hipotek, bank siap untuk kesepakatan hanya dengan syarat bahwa klien memperoleh pinjaman di dalam dindingnya, meskipun kondisi di lembaga kredit lain mungkin lebih menguntungkan.
- Pemilik baru harus bertanggung jawab atas hutang yang ada pada tagihan listrik. Ketika subjek gadai disita, semua rekening pribadi harus dibatalkan, tetapi dalam prakteknya tidak selalu demikian.
- Kemampuan untuk membeli real estat hanya sambil mempertahankan status hukumnya. Misalnya, jika itu adalah apartemen, itu hanya dapat digunakan sebagai ruang tamu. Agar tidak berantakan, selama transaksi, Anda harus mempelajari dengan cermat ketentuan perjanjian jual beli.
Yang perlu Anda perhatikan
Sebelum membeli apartemen dari bank, disarankan untuk mencari tahu:
- Apakah kondisi teknis tempat tersebut sesuai dengan standar negara bagian?
- Apakah ada hutang pada tagihan utilitas.
- Kualitas utilitas yang disediakan, masalah yang ada dengan pasokan air, listrik, dll.
- Apakah pemilik sebelumnya berselisih tentang rekonstruksi atau pembangunan kembali perumahan. Jika perselisihan seperti itu telah terjadi, harus diklarifikasi apakah perselisihan itu selesai, untuk kepentingan siapa. Faktanya adalah bahwa ketika membeli ruang hidup, pemilik baru harus berurusan dengan semua perselisihan yang ada dengan lembaga pemerintah.
Tempat membeli properti yang dijaminkan
Ada beberapa cara untuk mencari real estate yang digadaikan. Pertama-tama, Anda harus menghubungi agen real estat secara langsung atau mengunjungi situs webnya. Namun, selain portal agensi di Spanyol, ada sumber daya di mana tidak ada tautan ke kantor real estat tertentu. Mereka menunjukkan benda-benda dari apartemen metropolitan hingga rumah-rumah di pulau Gran Canaria. Juga ada iklan dari individu.
Di antara situs populer adalah:
- www.idealista.com - ada jumlah penawaran terbesar;
- www.fotocasa.es adalah situs pencarian properti terpopuler kedua;
- www.habitaclia.com - laris di kalangan orang Catalan, karena sebagian besar iklan yang disajikan berasal dari Barcelona, Girona, dan Tarragona.
Namun, real estat perbankan tidak dapat ditemukan di mana-mana. Untuk melihat semua penawaran lembaga keuangan, Anda harus merujuk ke situs web bank. Berikut adalah beberapa di antaranya:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Populer,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Kajamar,
- Bank,
- pemancing.
Anda juga dapat menghubungi cabang bank, di mana Anda bisa mendapatkan saran tentang objek real estat yang digadaikan yang tersedia di pasar.
Prosedur untuk membeli real estat yang digadaikan
Prosedur untuk membeli real estat yang digadaikan di Spanyol terdiri dari langkah-langkah berikut:
- Cari objek yang cocok.
- Membuka rekening bank.
- Reservasi apartemen yang dipilih. Karena benda tersebut harus dikeluarkan dari penjualan agar tidak dianggap oleh pembeli lain, maka harus ada uang jaminan sebesar 5-10% dari biaya perumahan. Jumlah ini tidak dapat dikembalikan setelah keputusan untuk membatalkan transaksi.
- Kesimpulan dari perjanjian penjualan dan pembelian awal. Perjanjian tersebut berfungsi sebagai jaminan bahwa transaksi akan berlangsung dalam kerangka kesepakatan yang dicapai.
- Mendapatkan N.I.E. - nomor identifikasi orang asing. Tidak ada kesepakatan di Spanyol yang mungkin tanpa itu. Diperlukan tidak hanya untuk membeli apartemen, tetapi juga untuk membeli kendaraan. Anda bisa mendapatkan nomornya di kantor polisi di tempat pembelian properti. Permohonan penugasan N.I.E. diajukan secara langsung, dan wali amanat juga dapat menerima dokumen tersebut. Jika pemohon sudah menikah, lebih baik untuk mengeluarkan N.I.E. untuk kedua pasangan sekaligus. Prosedur pendaftaran memakan waktu 2-14 hari.
- Saat menggunakan dana pinjaman, hipotek dikeluarkan.
- Dengan tidak adanya pinjaman, Anda dapat segera melanjutkan dengan notaris transaksi. Notaris menyiapkan kontrak penjualan dan memeriksa kemurnian hukum objek. Ini biasanya memakan waktu 1-3 hari, tetapi ketika membeli properti yang sedang dibangun, jangka waktunya dapat ditingkatkan.
- Penandatanganan akta jual beli. Pihak-pihak yang bertransaksi adalah pembeli dan bank sebagai penjual. Semuanya harus dilakukan di hadapan notaris. Jika pembelian dilakukan dengan menggunakan dana Anda sendiri, pembayaran penuh terjadi pada tahap ini. Kesepakatan ditutup dalam euro.
- Pendaftaran dalam daftar real estat. Ini harus dilakukan dalam bulan pertama setelah pembelian. Untuk mendaftar Anda perlu:
- mendaftar ke Daftar Properti Spanyol (Registro de Propiedad);
- mengisi formulir khusus;
- membayar biaya untuk tindakan pendaftaran (sekitar 2% dari nilai properti);
- menyerahkan tanda terima pembayaran ke Registro de Propiedad.
Prosesnya memakan waktu sekitar satu jam. Setelah itu, dalam sebulan, pemilik properti mengeluarkan Nota Sederhana - dokumen yang mengkonfirmasi kepemilikan.
Prosedur untuk membeli objek real estat komersial agak berbeda. Anda dapat membaca lebih lanjut tentang itu di artikel "Real estat komersial di Spanyol".
Paket dokumen
Pada setiap tahap transaksi, seperangkat dokumen tertentu akan diperlukan. Jadi, untuk mendapatkan N.I.E Anda perlu:
- kuesioner yang diisi rangkap dua (dikeluarkan oleh polisi);
- dua lembar pasfoto berukuran 3 x 4 cm;
- salinan semua halaman paspor asing (diperlukan visa yang valid);
- salinan kontrak penjualan awal;
- dokumen konfirmasi pembayaran uang jaminan;
- sertifikat bank tentang keberadaan rekening giro, yang menyimpan dana untuk pembelian.
Notaris membutuhkan:
- paspor pembeli;
- IE pembeli;
- kesepakatan awal;
- rincian bank sebagai penjual.
Saat mendaftar ke Daftar Properti Spanyol, Anda harus menyerahkan:
- paspor;
- menandatangani kontrak penjualan;
- aplikasi yang dapat diterbitkan di tempat;
- penerimaan pajak.
Saat mendaftarkan hipotek, paket dokumen akan lebih besar.
Harga real estat
Harga perumahan hipotek tergantung pada sejumlah faktor: apakah rumah itu terletak di pantai, apakah infrastrukturnya dikembangkan, apakah objeknya cocok untuk ditinggali. Selain itu, wilayah lokasi diperhitungkan. Sebagai aturan, tidak banyak real estat yang dijaminkan di kawasan wisata dan harganya lebih mahal.
Misalnya, biaya rata-rata apartemen satu kamar di Tenerife adalah € 210.000, apartemen tiga kamar adalah € 390.000. Di Barcelona, apartemen 1 kamar akan menelan biaya rata-rata € 110.000, apartemen 2 kamar - € 138,000, apartemen 3-kamar - € 192,000. Perumahan Madrid serupa di area (35-40 m2) masing-masing seharga € 100,000, 120,000 dan 180,000. Torrevieja dianggap sebagai salah satu distrik Spanyol paling murah. Di sana, apartemen semacam itu akan menelan biaya € 65.000, 75.000, dan 90.000.
Di kota resor Palma de Mallorca, biaya apartemen 1 kamar rata-rata € 115.000, apartemen 2 kamar - € 180.000. Sebuah vila harus membayar sekitar € 1 juta. Real estat mahal di Ibiza. Misalnya, apartemen 3 kamar akan menelan biaya rata-rata 750-800 ribu.
Tapi kota resor Alicante menawarkan harga yang cukup hemat. Perumahan satu kamar dapat dibeli di sini seharga 120.000, dan apartemen dua kamar - seharga 140-150.000. Anda dapat mempelajari secara rinci opsi untuk membeli rumah di resor Spanyol dengan membaca artikel "Real estat di Spanyol di tepi laut."
Pajak real estat di Spanyol
Harus diingat bahwa akuisisi real estat Spanyol disertai dengan pembayaran pajak. Ini berlaku untuk penduduk negara dan orang asing. Apalagi kedua belah pihak yang melakukan transaksi mentransfer biaya ke kas negara - baik pembeli maupun penjual. Real estat yang dijaminkan tidak terkecuali.
Pertama-tama, pembeli harus membayar PPN, tetapi ini hanya berlaku untuk perolehan objek baru. Tarif pajak saat ini 10%.
Saat membeli rumah di pasar sekunder, pembeli membayar pajak atas pengalihan kepemilikan. Ini harus dilakukan dalam waktu satu bulan setelah penandatanganan akta, jika tidak, properti tidak akan terdaftar dalam Daftar Properti.
Pada tahun 2021, tarif pajak bervariasi dari 6 hingga 10% dan tergantung pada wilayah.
Penjual wajib membayar pajak penghasilan pribadi dan pajak bumi. Topik ini dibahas secara lebih rinci dalam artikel "Pajak properti di Spanyol".
Penjualan real estat yang digadaikan Spanyol
Tahap penting dalam penjualan properti adalah menentukan nilai pasar dari objek tersebut. Untuk ini, penjual memesan dan membayar penilaian profesional untuk apartemen, apartemen, atau vila. Kemudian Anda bisa memulai aktivitas mencari calon pembeli.
Hanya pemilik langsung atau wali amanat yang berhak menjual real estat. Surat kuasa untuk transaksi harus disertifikasi oleh notaris.
Setelah pembeli ditemukan, kontrak penjualan awal dan perjanjian deposit dibuat. Penjualan properti yang ada beban tidak mungkin, itu harus dihapus. Anda akan menemukan informasi yang lebih berguna dalam publikasi "Cara Menjual Properti di Spanyol".
FAQ
Benarkah real estat yang digadaikan di Spanyol membutuhkan perbaikan besar?
Tentu saja, ini tidak dapat dikatakan tentang semua objek, namun, sebagian besar apartemen dan rumah milik warga biasa berada dalam keadaan yang menyedihkan. Inilah salah satu penyebab turunnya nilai pasar. Misalnya, di resor Blanes, Anda dapat membeli apartemen dua kamar tidur seharga € 130.000, sedangkan perumahan dalam kondisi sangat baik akan menelan biaya € 250.000.
Bisakah saya mendapatkan izin tinggal saat membeli real estat?
Masalah ini mengkhawatirkan banyak orang asing, karena izin tinggal adalah langkah pertama untuk mendapatkan izin tinggal permanen di Spanyol. Jawabannya adalah ya, tetapi izin tinggal hanya dapat diperoleh saat membeli real estat senilai setengah juta euro. Pada saat yang sama, tidak hanya pemiliknya, tetapi juga keluarganya akan memiliki hak untuk tempat tinggal sementara.
Apakah mungkin untuk menawar dengan bank saat membeli apartemen hipotek?
Mengurangi harga properti dengan kesepakatan adalah mungkin. Awalnya, lembaga keuangan menggelembungkan nilai hanya untuk tawar-menawar. Selain itu, bank tertarik pada penjualan cepat objek. Kegigihan pembeli akan memungkinkan membeli perumahan, misalnya, di Benidorm, yaitu, di jalur laut pertama, kurang dari € 200 ribu.
Kesimpulan
Selama beberapa tahun terakhir, penjualan apartemen yang digadaikan telah menjadi segmen terpisah dari pasar real estat. Banyak bank telah memperkenalkan struktur real estate ke negara mereka, karena permintaan untuk properti tersebut sangat tinggi, terutama di kalangan orang asing. Siapa yang tidak ingin membeli rumah di suatu tempat di Valencia dengan diskon 30-40% dari harga?
Membeli agunan bukanlah tugas yang mudah, tetapi cukup bisa dilakukan. Hal utama adalah ketersediaan jumlah dan waktu yang diperlukan untuk prosedur.
