Praktek menunjukkan bahwa membeli real estate di Jerman adalah investasi yang menguntungkan. Terlepas dari tujuan membuat kesepakatan - untuk tempat tinggal Anda sendiri atau sebagai investasi di masa depan - harga real estat yang terus meningkat di Jerman akan membantu Anda mengimbangi biaya dengan cepat. Dalam situasi ini, hipotek di Jerman pada tahun 2021 menarik tidak hanya bagi warga negara Jerman, tetapi juga bagi orang asing, termasuk Rusia. Suku bunga hipotek di Jerman sekarang menjadi salah satu yang terendah dalam sejarah pinjaman rumah di negara itu, dan ini seiring dengan permintaan perumahan yang terus meningkat.
Real estate di Jerman dan hipotek
Permintaan untuk real estate di Jerman melebihi pasokan. Di pasar, hampir tidak mungkin untuk menemukan bangunan baru di proyek yang sudah selesai. Di antara penawaran didominasi oleh apartemen di gedung yang pembangunannya hanya direncanakan atau akan selesai dalam 2-3 tahun (pembelian off-plan).
Penyebaran harga real estat di Jerman sangat bagus: mereka tumbuh ke arah dari timur negara ke barat. Perumahan paling mahal di Bavaria, Munich: dari 4 ribu euro per meter persegi. Biaya ruang hidup di gedung-gedung baru di Berlin mulai dari 2.500 euro per meter persegi. Harga real estat perumahan sekunder mulai dari 1500 euro.
Kenaikan tahunan harga dan tarif sewa untuk real estat di Jerman masing-masing berkisar dari 4 hingga 6 dan dari 2 hingga 3%, tergantung pada negara bagian federal.
Pembelian perumahan atau tempat komersial membutuhkan jumlah yang cukup besar. Bank-bank Jerman siap menawarkan pinjaman hipotek tidak hanya kepada warga negara Jerman, tetapi juga kepada bukan penduduk negara itu: seluruh jumlah untuk pembelian real estat yang sudah dibangun atau dalam beberapa tahap - dalam hal memperoleh bangunan yang belum selesai, seperti yang sedang dibangun.
Suku bunga hipotek di Jerman termasuk yang terendah di Eropa - dari 0,8 hingga 2% untuk warga negara Jerman, dari 3 hingga 5% - untuk orang asing.
Lakukan survei sosiologis!
Hipotek untuk orang asing: kondisi, syarat dan tarif
Warga negara asing memiliki kesempatan untuk mengambil pinjaman dan membeli apartemen dengan hipotek di Jerman.
Cari tahu cara mendapatkan pinjaman di Jerman pada tahun 2021.
Bank Jerman memenuhi kebutuhan klien dari luar negeri, baik individu maupun badan hukum, terutama jika jumlah transaksi melebihi 100 ribu euro.
Kondisi kredit mungkin spesifik untuk setiap klien. Perjanjian tersebut memperhitungkan sejumlah faktor: solvabilitas pembeli, jumlah uang muka, riwayat kredit klien, kondisi dan lokasi apartemen.
Hipotek pertama untuk warga negara asing di Jerman lebih sulit diperoleh daripada yang berikutnya. Saat mendaftar, Anda harus membayar 40 hingga 50% dari total biaya.
Jika klien ingin menambah jumlahnya, maka bank, sebagai suatu peraturan, memenuhi setengah dan tingkat bunga dalam hal ini akan berkurang. Dengan pendaftaran hipotek berikutnya, uang muka mungkin tidak lagi diperlukan atau tidak lebih dari 20% dari total nilai properti.
Di antara kondisi lain bank Jerman kepada klien, yang paling umum adalah:
- kehadiran lebih dari dua tahun rekening terbuka di bank di Jerman, di mana klien secara teratur menyetor dana;
- usia klien - dari 21 hingga 65 tahun;
- konfirmasi pendapatan di wilayah Republik Federal Jerman (termasuk dari penyewaan real estat). Hipotek untuk orang asing di Jerman akan tersedia ketika menyerahkan laporan pendapatan ke bank selama enam bulan terakhir, dari pengusaha - laporan rekening selama dua tahun terakhir;
- ketentuan konfirmasi ketersediaan pembayaran tunjangan, pinjaman. Menurut hukum Jerman, pembayaran pinjaman tidak boleh melebihi 35% dari pendapatan bulanan klien.
Anda dapat membiasakan diri dengan keadaan pasar real estat di berbagai kota di Jerman mengenai sewa dan semua pertanyaan yang terkait dengan topik ini di bagian "Real Estat".
Jatuh tempo pinjaman adalah dari lima hingga tiga puluh tahun. Harus diingat bahwa menurut hukum Jerman, real estat tetap tersedia di bank sampai pelunasan hipotek.
Cara mendapatkan hipotek untuk warga negara asing
Saat memutuskan kerja sama dengan satu atau lain bank di Jerman, ada baiknya mempertimbangkan stabilitas, kejujuran, dan integritas bank-bank Jerman: semuanya diperhitungkan dengan cermat, semua kemungkinan nuansa diperhitungkan. Tidak mungkin mendapatkan pinjaman hipotek secara mendesak di Jerman. Memperoleh hipotek adalah proses santai dari beberapa tahap, di mana Anda harus memilih opsi terbaik.
Langkah satu: analisis proposal
Pencarian persyaratan pinjaman yang lebih menguntungkan mengandaikan penggunaan aktif dari persaingan yang ada di sektor perbankan Jerman. Dalam situasi seperti itu, akan lebih tepat untuk tidak bermalas-malasan, membatasi diri pada dua atau tiga bank, tetapi meluangkan waktu untuk mengunjungi 10 hingga 15 institusi. Ini akan secara signifikan meningkatkan kemungkinan bahwa opsi yang paling cocok akan ditemukan.
Jadi, di antara proposal yang diterima dari bank akan ada yang lebih menguntungkan, yang dapat disebutkan dalam komunikasi dengan perwakilan dari struktur lain. Dalam situasi seperti itu, beberapa bank mungkin menyetujui persyaratan yang lebih menguntungkan bagi klien: sedikit menurunkan tingkat bunga, menawarkan bonus lain (perubahan gratis dalam tingkat pembayaran dan lain-lain) untuk melewati pesaing.
Saat menganalisis proposal, Anda harus menyadari bahwa di bank Jerman memberikan pinjaman untuk pembayaran kembali atau pinjaman anuitas dengan suku bunga selama 5, 10, 15, 20 tahun (setiap lima tahun baru menyebabkan peningkatan 0,5%). Ini berarti bahwa terlepas dari kapan pembayaran dilakukan - di awal atau di akhir pinjaman, jumlahnya akan konstan.
Saat menganalisis penawaran, Anda harus memperhatikan karakteristik properti. Bank akan tertarik pada mereka, menilai risikonya sendiri. Suku bunga pinjaman yang rendah dapat diperhitungkan ketika risiko bank berkurang, misalnya jika objek yang diperoleh:
- Baru-baru ini dibangun - di Jerman, bangunan dijamin selama seratus tahun;
- terletak di lokasi yang baik dari segi ekologi, dekat dengan pusat kota, logistik;
- dimaksudkan untuk menghasilkan pendapatan pasif - tempat akan disewakan.
Cara paling populer untuk menemukan real estat di Jerman:
- perusahaan real estat. Alamat perusahaan yang menjual real estat dapat diperoleh di situs web portal informasi dan referensi Republik Federal Jerman;
- situs web khusus: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- lelang;
- broker dan iklan pribadi.
Di antara penawaran, harga paling terjangkau adalah untuk apa yang disebut rumah petak (Reihehäuser) dan apartemen kota (Eigentumswohnung). Harga yang lebih tinggi untuk rumah dua keluarga (Doppelhaus) dan pondok terpisah (Einfamilienhaus). Membeli tempat di sebuah rumah tua (Altbauhauser), terlepas dari semangat zaman kuno dan, sebagai aturan, lokasi di distrik pusat kota, mungkin memiliki beberapa kelemahan: komunikasi lama dan bermasalah, kurangnya kenyamanan. Perlu diingat bahwa ketika membeli apartemen yang disewakan, akan sulit untuk menaikkan pembayaran atau mengusir penyewa sebelum berakhirnya kontrak.
Langkah kedua: persiapan dokumen yang diperlukan
Pengajuan pinjaman harus disertai dengan penyediaan sejumlah dokumen. Seorang individu harus menyerahkan:
- paspor internasional dan paspor internal (serta salinannya);
- kuesioner (Selbstauskunft);
- pernyataan bank yang menegaskan adanya modal awal;
- dokumen pendukung dari bank mengenai besaran gaji selama tiga bulan terakhir;
- spt;
- deskripsi properti;
- hasil penilaian mandiri terhadap nilai benda tersebut.
Badan hukum akan membutuhkan:
- spt;
- neraca selama dua tahun;
- produksi saat ini dan analisis ekonomi bisnis (BWA);
- deskripsi properti.
Daftar dokumen yang diperlukan belum final dan dapat berbeda tergantung pada persyaratan bank.
Langkah ketiga: membuka rekening bank dan mengisinya kembali
Pembayaran untuk real estat di Jerman dapat dilakukan secara eksklusif melalui bank, termasuk melalui Sberbank Rusia - melalui transfer bank. Untuk mendapatkan hipotek, warga negara asing harus memiliki / membuka rekening di bank Jerman. Ini membutuhkan kehadiran pribadi klien ("legitimasi pos" hanya berlaku untuk warga negara Jerman).
Untuk membuka rekening, Anda akan memerlukan dokumen asli dan salinan paspor internasional dan paspor sipil internal Anda, pendaftaran dan formulir bank yang telah diisi. Beberapa bank mungkin memerlukan referensi-rekomendasi, karena di Jerman mereka mencoba berurusan dengan modal "bersih".
Akun dibuka dalam euro dan perjanjian terkait dibuat. Anda dapat menyetor uang ke akun baru pada hari pembukaannya.
Langkah empat: kesimpulan kontrak
Setelah menyetujui semua persyaratan, giliran untuk menyimpulkan kesepakatan untuk mendapatkan pinjaman hipotek. Dasar hukumnya adalah Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Jerman (paragraf 601-610) dan Undang-undang tentang Bank Hipotek (paragraf 14-16, 19).
Perjanjian pinjaman hipotek harus memuat informasi:
- pada jumlah pinjaman yang diberikan: jumlah pinjaman dan bunga yang dipotong darinya untuk pinjaman dan biaya lainnya;
- tentang kondisi untuk penyediaan hipotek dan pembayaran yang diperlukan: awal pembayaran bunga pinjaman, waktu pembayaran, jumlah angsuran bulanan, perhitungan bagian suku bunga dan angsuran untuk pembayaran dari badan pinjaman;
- tentang cara melunasi hipotek;
- kepatuhan dengan persyaratan untuk mendapatkan hipotek - entri dalam daftar tanah, konfirmasi solvabilitas peminjam, kesimpulan dari kontrak asuransi;
- tentang pemutusan perjanjian: tindakan para pihak setelah berakhirnya jangka waktu, persyaratan untuk memperpanjang pinjaman oleh bank, konsekuensi bagi peminjam jika terjadi keterlambatan pembayaran, kondisi untuk mengakhiri perjanjian.
Persyaratan pendaftaran hipotek di Jerman
Pemrosesan pinjaman berlangsung dalam waktu satu bulan atau lebih. Pada tahap pertama, Anda perlu menyiapkan dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran, yang memakan waktu sekitar dua minggu. Pada saat yang sama, ada baiknya untuk mengenal lebih baik pasar pasokan.
Maka Anda harus secara pribadi (untuk orang asing kondisi ini wajib) mengunjungi beberapa bank dan membiasakan diri dengan kondisi dan suku bunga, mengajukan hipotek - ini bisa memakan waktu dua hingga empat hari atau lebih.
Menunggu hasil keputusan penerbitan KPR setelah negosiasi awal dengan beberapa bank bisa memakan waktu hingga 4 minggu. Pada tahap terakhir, Anda harus memilih penawaran yang paling menguntungkan, membuka rekening dan melakukan deposit di bank yang dipilih.
Biaya tambahan saat membeli real estat di Jerman
Setiap orang yang akan membeli rumah secara kredit di Jerman harus memperhitungkan kebutuhan untuk mengeluarkan biaya tambahan selain harga yang disepakati. Pertama-tama, pemilik baru harus dimasukkan dalam daftar tanah (Grundbuchauszug). Untuk melakukan ini, Anda harus membayar pajak real estat.
Tarif pajak pada harga pembelian, tergantung pada lokasi objek pembelian, dapat berkisar dari 3,5% (Saxony) hingga 6,5% (North Rhine-Westphalia). Hukum Jerman mengharuskan pajak ini dibayar secara bersama-sama oleh pembeli dan penjual.
Selain itu, pembeli membayar untuk:
- pendaftaran ulang hak milik - dari 0,5 hingga 1% dari jumlah pembelian;
- layanan notaris - dari 1,5 hingga 3%;
- komisi broker / makelar - dari 3 hingga 6% (terkadang bersama dengan penjual). Objek murah dibayar dengan tarif tetap dari 1.500 hingga 5 ribu euro;
- biaya lain (untuk pendaftaran, membuat ekstrak dari daftar tanah, memelihara rekening bank 150 euro per tahun).
Pendaftaran pinjaman hipotek juga memerlukan biaya tambahan:
- 1% dari jumlah pinjaman (untuk pendaftaran);
- pembayaran untuk penilaian independen objek - 1-2 ribu euro;
- Uji Tuntas (audit suatu objek) - dari 0,5 hingga 1,5% dari nilainya.
Baca lebih lanjut tentang pajak saat membeli real estat di Jerman di sini.
Pelunasan pinjaman hipotek di Jerman
Pelunasan awal hipotek tidak menguntungkan bagi bank - kehilangan keuntungannya. Namun dalam lingkungan yang kompetitif, lembaga perbankan harus fleksibel. Untuk alasan ini, bank-bank Jerman menyediakan opsi pelunasan lebih awal kepada pelanggan. Artikel yang relevan termasuk dalam perjanjian, misalnya, setiap tahun, selain pembayaran anuitas, untuk membayar 10% dari badan pinjaman.
Nilai, Zinsen dan Tilgung: apa adanya
Skema untuk menghitung pembayaran pinjaman hipotek anuitas transparan: total pembayaran tahunan (Tarif) terdiri dari dua jumlah: Zinsen - bunga bank atas jumlah pinjaman dan Tilgung - persentase tahunan badan pinjaman.
Dengan membagi jumlah ini dengan 12 (sesuai dengan jumlah bulan), Anda dapat menghitung pengeluaran bulanan. Ukuran pembayaran anuitas tidak berubah: di dalamnya, Zinsen terus menurun, sementara Tilgung meningkat.
Model pinjaman hipotek khas Jerman terlihat seperti ini:
- klien dengan kemampuan untuk menyetor 600 euro setiap bulan sebagai pembayaran mengambil pinjaman sebesar 100 ribu euro selama sepuluh tahun.
- Bank telah menetapkan tingkat pembayaran 3,22% per tahun (3.220 euro) dengan pembayaran bulanan 268 euro dan 33 sen.
- Dalam hal ini, 331 euro 67 sen per bulan atau sekitar 4 ribu euro per tahun (yang akan berjumlah 4% Tilgung) tersisa untuk membayar kembali badan pinjaman.
- Bank-bank Jerman berusaha mengurangi Tilgung (menawarkan 1%), dan jika klien tetap menaikkan indikator ini, mereka menaikkan tingkat bunga, sehingga "menghukum" peminjam.
Sondertilgung - kemampuan untuk membayar kembali badan pinjaman dengan cepat
Warga negara asing yang telah mengambil hipotek di Jerman untuk membeli real estat dapat mengurangi total pembayaran pinjaman mereka. Persaingan yang tinggi memaksa sebagian besar bank hipotek untuk menawarkan klien mereka kesempatan seperti itu. Untuk melakukan ini, perlu untuk memasukkan ke dalamnya klausul tentang Sondertilgung-Möglichkeiten saat membuat kontrak.
Klausul ini memberi Anda hak untuk pembayaran tak terjadwal tahunan sebagian dari pinjaman. Sebelum menandatangani perjanjian, Anda harus memasukkan persentase pembayaran tersebut di dalamnya - untuk membayar hingga 3 persen dan lebih dari jumlah pinjaman.
Itu semua tergantung pada bagaimana bernegosiasi. Dengan pendekatan yang tepat, Anda dapat meningkatkan ukuran pembayaran tersebut menjadi 5-7%. Tetapi jumlah ini tidak perlu: Anda dapat membuat setoran yang lebih kecil atau tidak menghasilkan uang sama sekali, tetapi ketika penghasilan tambahan atau modal gratis muncul, itu dapat digunakan untuk melunasi hutang tanpa penalti.
Menyimpulkan
Bank hipotek di Jerman secara aktif memberikan pinjaman tidak hanya kepada warga negara Jerman, tetapi juga kepada orang asing. Hipotek terus menjadi salah satu mekanisme paling populer untuk memperoleh real estat di sini.
Jerman adalah salah satu dari tiga negara Eropa dengan suku bunga terendah. Preferensi diberikan kepada hipotek anuitas dengan pembayaran bulanan tetap.
Orang asing yang membeli perumahan di gedung baru untuk disewa atau untuk diri mereka sendiri lebih mungkin untuk mendapatkan hipotek. Pada tahun 2021, tidak ada hambatan bagi warga Rusia untuk mengambil hipotek di Jerman.
Syarat utama yang diajukan bank kepada orang asing untuk memperoleh hipotek adalah tidak adanya modal "kotor" dan meminimalkan risiko. Pada saat yang sama, bank hipotek mendapat manfaat (sejak 1900, tidak ada bank seperti itu yang bangkrut), dan peminjam harus membayar selama beberapa dekade.
