Real estat di Jerman: peran perusahaan manajemen

Membeli rumah di luar negeri merupakan peristiwa penting dalam kehidupan setiap investor. Tapi setelah kesepakatan selesai, kerumitan pemilik baru tidak akan berkurang. Sebaliknya, mulai sekarang ia harus mengurus pembeliannya, dengan mempertimbangkan hukum dan peraturan setempat. Di sinilah sangat berguna untuk memiliki perwakilan pribadi, yang akan menyelamatkan Anda dari kerumitan mengambil alih properti dan membantu Anda mendapatkan hasil maksimal dari menyewakannya kepada penyewa. Siapa pun yang berniat membeli sejumlah meter persegi di sini perlu mempelajari prinsip-prinsip yang menjadi dasar manajemen properti di Jerman.

Manajemen kepercayaan: apa yang tersembunyi di balik konsep

Sebuah istilah seperti "kepercayaan" digunakan di kalangan tertentu di sebagian besar negara di dunia. Bagaimanapun, undang-undang negara maju pasti akan bekerja dengannya ketika datang untuk mentransfer sebagian dari hak pemilik barang tak bergerak kepada orang lain. Paling sering, kisaran hak-hak ini berlaku untuk semua tindakan dengannya, dengan pengecualian prosedur pemindahtanganan. Orang yang berwenang tidak diberkahi dengan kekuatan seperti itu.

Kebutuhan akan manajemen muncul karena warga negara asing tidak dapat tinggal di negara tempat rumahnya berada sepanjang waktu. Bagaimanapun, di negara bagian Jerman, fakta masuk ke dalam kepemilikan tidak memberikan kesempatan untuk mendapatkan izin tinggal. Ya, itu mencirikan pemilik dari sisi yang menguntungkan, tetapi tidak memberikan tempat tinggal.

Saat tinggal di negara asalnya, pemilik real estat asing yang bahagia tidak akan dapat melacak pembayaran tagihan listrik yang tepat waktu, pembayaran dana ke rekening sewa oleh penyewa, dan memantau penanganan apartemen yang cermat sebagai semua. Semua ini dilakukan oleh perwakilan resmi.

Dengan demikian, perusahaan tepercaya harus:

• melakukan korespondensi dengan semua pihak yang terkait dengan objek perumahan - penyewa, pemilik, utilitas, badan eksekutif lokal;
• melakukan semua pembayaran terkait, memantau pembayaran berdasarkan perjanjian sewa;
• memberikan laporan kepada pemilik atas semua transaksi keuangan;
• menerima keluhan dari penyewa;
• menerima surat;
• untuk memastikan perbaikan tempat (pembayaran untuk bahan dan tenaga kerja dibayar secara terpisah);
• mencari penyewa baru jika perlu.

Oleh karena itu, perwakilan resmi menangani semua masalah teknis dan ekonomi yang terkait dengan pengelolaan real estat, seperti yang akan dilakukan pemiliknya sendiri jika ia memiliki kesempatan untuk terus-menerus berada di wilayah yang sama dengan propertinya.

Apa yang harus dipertimbangkan saat memilih item untuk dibeli?

Jika 2021 ditandai untuk Anda dengan pembelian properti di luar negeri, jangan lupa bahwa transaksi yang berhasil dapat dipertimbangkan tidak hanya ketika Anda mendapatkan sesuatu dengan harga bagus. Dalam kebanyakan kasus, objek itu sendiri penting. Sebelum memutuskan apa pun, pertimbangkan karakteristik berikut:

• lokasi rumah atau apartemen. Di kota-kota besar di Jerman, sangat sulit untuk mendapatkan perumahan yang tidak diklaim. Apa pun yang Anda putuskan untuk dibeli di kota-kota seperti Berlin atau Munich, Anda selalu dapat menyewa rumah ini. Hal yang sama tidak dapat dikatakan tentang pedesaan.
• kualitas konstruksi. Terlepas dari kenyataan bahwa segala sesuatu di negara ini sangat bagus, kemungkinan mendapatkan fasilitas bobrok atau berkualitas rendah sangat tinggi. Ini berarti Anda harus mengetahui segala sesuatu tentang pembelian Anda: tanggal konstruksi, informasi tentang bahan yang digunakan, jika mungkin, infrastruktur rumah, fasad, dan karakteristik teknis lainnya. Berikan perhatian khusus pada atap, pemanas, dinding. Tentukan berapa lama perbaikan terakhir dilakukan, perubahan apa yang dilakukan setelah konstruksi. Mungkin dinding penahan beban terpengaruh atau lantai diisolasi;
• kesesuaian nilai yang diminta dengan pasar di wilayah tertentu. Sangat sering itu dilebih-lebihkan, yang merupakan keinginan pribadi dari pemilik sebelumnya;
• hati-hati mempelajari kesimpulan dari pertemuan pemilik tempat. Terkadang mereka dapat berisi informasi yang sangat berguna;
• menganalisis tagihan utilitas. Itu penting seberapa teratur mereka disimpan, apakah mereka ditagih berlebihan. Jika fakta seperti itu terjadi, Anda perlu mencari tahu alasannya. Mungkin saja pemilik sebelumnya sedang dalam tahap proses hukum atas masalah ini;
• mengklarifikasi berapa banyak orang yang memiliki properti pada saat penjualan.

Sebelum hari kesepakatan, Anda seharusnya tidak memiliki keraguan sedikit pun tentang pembelian Anda.

Tanggung jawab apa yang diberikan kepada manajemen perusahaan?

Tujuan utama pembeli sebagai investor adalah untuk memaksimalkan pembeliannya. Cukup logis bahwa saya ingin mencari penyewa yang akan membayar sewa secara teratur, dengan hati-hati menggunakan properti yang dipercayakan kepada mereka dan tidak mengganggu pemilik dalam segala macam masalah kecil. Dalam hal ini, penting untuk memahami dengan tepat tugas apa yang dapat Anda percayakan kepada perwakilan Anda di Jerman.

Aspek komersial

Pertama, mari kita bahas nuansa komersial yang diambil oleh perantara:

1. Membuka rekening bank. Terkadang prinsipal mengizinkan penggunaan akun yang sudah ada, di mana perusahaan pengelola dapat melakukan semua transaksi secara online. Pada saat yang sama, wali hanya mengelola rekening sewa, tanpa memperoleh hak untuk menggunakan dana yang diterima untuk itu untuk kebutuhannya sendiri.
2. Kontrol penerimaan pembayaran untuk sewa.
3. Mengirim peringatan kepada penyewa jika mereka belum membayar akomodasi tepat waktu.
4. Pembayaran semua pengeluaran saat ini: pajak, pinjaman, berbagai layanan. Pembayaran dilakukan dari rekening sewa, jika semua dokumen dan uang yang diperlukan tersedia.
5. Implementasi perhitungan ulang tahunan konsumsi utilitas di organisasi resmi - air, gas, pemanas, listrik.
6. Rekonsiliasi tahunan biaya operasi dengan penyewa.
7. Memberikan laporan atas semua pembayaran.
8. Pelacakan penerimaan dan penyimpanan janji untuk pembayaran dana akomodasi.
9. Memberikan laporan kepada pemilik properti jika telah terjadi beberapa perubahan pada invoice.
10. Laporan tahunan kepada pemilik tentang pergerakan dana di rekening sewa.

Solusi masalah teknis

Selain masalah keuangan, manajemen perusahaan mengasumsikan solusi dari semua masalah teknis yang pasti harus dihadapi ketika berhadapan dengan bangunan dan struktur. Secara khusus, pemilik dapat mengandalkan bantuan dalam hal berikut:

• Organisasi dan pelaksanaan pekerjaan perbaikan dari berbagai jenis, baik terencana maupun tidak terencana. Ini bisa berupa pembaruan sistem komunikasi yang sudah ketinggalan zaman atau usang atau bagian dari bangunan itu sendiri. Ini juga termasuk perbaikan yang diperlukan sebagai akibat dari keadaan darurat.
• Mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk menghemat dan mengoptimalkan sumber daya yang dikonsumsi.

Daftar tanggung jawab ini tidak lengkap. Itu akan tergantung pada kebutuhan pribadi pemilik properti dan pada karakteristik objek itu sendiri.

Masalah Hukum dan Perwakilan

Yang paling sulit dapat dianggap bidang hukum, yang mempengaruhi hubungan dengan hukum negara asing. Tanpa pengetahuan, pengalaman, dan penguasaan bahasa Jerman yang tepat, pemilik tempat tinggal atau komersial mungkin berada dalam situasi yang tidak menguntungkan bagi dirinya sendiri.Bagaimanapun, undang-undang Republik Federal Jerman dapat memiliki banyak jebakan, yang hanya dapat dilewati oleh orang yang sangat menyadarinya. Jadi, secara hukum, manajemen perusahaan harus berurusan dengan poin-poin berikut:

• Mewakili kepentingan pemilik di semua badan negara dan struktur lain yang terkait dengan masalah kepemilikan real estat.
• Bernegosiasi dengan pihak ketiga dan penyewa untuk mengoptimalkan pengelolaan properti
• Menginformasikan penyewa tentang kenaikan sewa setelah disepakati dengan pemilik.
• Membuat dan mengakhiri perjanjian sewa atas nama pemilik rumah.
• Melakukan surat menyurat dan menyimpan segala surat menyurat mengenai benda yang dititipkan. Berikan pemilik salinan surat dan pemberitahuan yang diterima.
• Bekerja dengan perusahaan asuransi jika peristiwa yang diasuransikan muncul.
• Berinteraksi dengan pengacara ketika intervensi mereka diperlukan.

Daftar ini juga belum final. Daftar lengkap akan tergantung pada karakteristik bangunan dan kondisinya.

Bagaimana memastikan Anda mempercayakan properti Anda kepada para profesional

Mengingat pentingnya masalah yang harus dipercayakan kepada pihak luar, cukup logis untuk berasumsi bahwa perhatian utama pemilik properti adalah pilihan yang tepat dari perusahaan manajemen. Dan di sini penting untuk mengingat beberapa poin:

• dalam kebanyakan kasus, layanan manajemen properti disediakan oleh agen real estat tempat Anda melakukan pembelian. Ini adalah salah satu layanan purna jual yang diberikan oleh reseller.
• jika kita berbicara tentang bangunan yang dimaksudkan untuk bisnis, yaitu tentang real estat komersial, maka, sebagai aturan, pemiliknya sendiri yang bertanggung jawab untuk mengelolanya. Ini lebih menguntungkan, lebih murah dan lebih dapat diandalkan. Namun, jika perlu untuk mempekerjakan orang yang tepercaya, dalam hal ini pemiliknya memiliki hak untuk secara mandiri memutuskan kepada siapa dia akan memberikan preferensi.
• dalam hal membeli apartemen, hal-hal yang sedikit berbeda. Hal ini disebabkan fakta bahwa hanya sebagian dari bangunan yang diakuisisi. Oleh karena itu, adalah mungkin untuk mempengaruhi pilihan wali amanat hanya secara tidak langsung. Biasanya ditentukan dengan pemungutan suara pada rapat umum pemilik.

Jadi bagaimana Anda mendapatkan properti Anda ke tangan yang aman? Satu hal yang pasti - Anda membutuhkan organisasi dengan reputasi yang sangat baik. Pertama-tama, tentukan berapa banyak objek yang sudah berada di bawah perawatan perantara yang Anda minati.

Untuk memastikan properti Anda berada di tangan para profesional, mintalah kontak klien yang sudah berbisnis dengan mereka.

Berikan perhatian khusus pada biaya untuk membayar layanan perantara. Seharusnya tidak terlalu berbeda dari apa yang ada di pasar Jerman saat ini. Untuk melakukan ini, pantau situasinya dan cari tahu seberapa banyak perusahaan lain mengevaluasi pekerjaan mereka.

Aspek lain adalah ketentuan kontrak. Perusahaan yang tidak menjalankan tugasnya terlalu hati-hati cenderung menandatangani dokumen tanpa hak untuk memutuskan hubungan. Pendamping seperti ini jelas bukan untuk Anda.

Berikan preferensi kepada mereka yang mengizinkan pemutusan kontrak dalam waktu satu bulan. Dalam hal ini, perusahaan akan tertarik untuk mempertahankan Anda. Tetapi jika perjanjian dibuat untuk waktu yang lama, tidak ada yang mengambil risiko dipecat karena pekerjaan berkualitas buruk, dan Anda hanya akan mendapatkan masalah baru alih-alih menyelesaikannya.

Ambil kesulitan untuk mencari tahu persis apa yang dilakukan perusahaan. Jadi, katakanlah, di Bavaria, ada sekitar 80 kantor yang menyediakan layanan di area ini. Tetapi sebagian besar dari mereka melakukan kegiatan multi arah, bergerak di bidang real estat, pariwisata, dan penyewaan mobil pada saat yang bersamaan.

Bagi investor asing, perusahaan dengan spesialisasi sempit lebih cocok. Ini adalah jaminan bahwa dia lebih mengenal pasar yang Anda minati.

Dan satu lagi poin penting adalah partisipasi perantara pilihan Anda dalam organisasi khusus, yaitu Asosiasi Perusahaan Manajemen dan Masyarakat untuk Perlindungan Hak Konsumen.

Hasil

Saat membeli real estat di luar negeri, bersiaplah untuk kenyataan bahwa Anda akan membutuhkan perantara yang akan mengurus objek pembelian Anda. Di Jerman, layanan semacam itu disediakan oleh perusahaan manajemen. Tetapi sebelum Anda membuat perjanjian dengan salah satu dari mereka, pertimbangkan hal-hal berikut:

• mediator profesional menangani semua tugas saat ini - hukum, teknis, keuangan;
• orang yang berwenang, menurut perjanjian yang ditandatangani, menerima hak untuk menyelesaikan semua masalah atas nama pemiliknya, kecuali untuk pemindahtanganan properti;
• Saat memilih spesialis, minta mereka untuk memberikan rekomendasi, pelajari sejarah pekerjaan mereka, pastikan bahwa mereka adalah anggota asosiasi khusus.

Tetapi apakah Anda dapat secara mandiri memilih siapa yang akan mempercayakan pembelian Anda akan tergantung pada jenis objek dan bagian kepemilikan Anda di dalamnya.